作者：安麗芬 來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道
站在房企背后，保險無疑是實力資金的代表，為房企高價拿地提供充足“彈藥”。
根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者研究，伴隨投資加碼和樓價上漲，險資們從中獲取的收益也非?？捎^。
譬如以二季末作為結(jié)點，4家上市險企的投資性房地產(chǎn)金額合計達(dá)到440.7億元，較2013年二季末的258.67億元增幅達(dá)70%。其中，中國平安今年二季末投資性房地產(chǎn)以334.29億元位居A股之首，較2013年二季末增幅達(dá)到109%。
9月27日，在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所研究員朱俊生指出，險資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的過程中，舉牌、股權(quán)投資、購置物業(yè)、關(guān)聯(lián)交易，政策上不存在壁壘。
但其同時提及，房地產(chǎn)業(yè)一旦出現(xiàn)拐點，比較令人擔(dān)心的是，屆時保險公司的資產(chǎn)質(zhì)量是否會因此大幅惡化。
股權(quán)投資“輸血”拿地
盡管國家逐步放開險資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資限制，但根據(jù)《保險資金運用管理暫行辦法》與《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》的規(guī)定，保險公司不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，不得投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅。
“規(guī)定所指不直接經(jīng)營房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，但作為投資者是可以的。比如股權(quán)投資、舉牌、購置物業(yè)、關(guān)聯(lián)交易，政策上不存在壁壘。不過，寶萬之爭與萬能險爭議以來，這些方面也加強(qiáng)了監(jiān)管。” 國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所研究員朱俊生對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示。
雖然險資礙于政策錯過了過往幾波房價大漲的投資機(jī)會，但在本波房價低價大漲的浪潮中，精明的險企成為“大贏家”。不僅在二級市場頻頻舉牌房企，還通過控股、參股、聯(lián)營、合營的方式間接進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者梳理，在土地一級市場，險資與專業(yè)房企聯(lián)合成立項目公司拿地成為主流方式，甚至有時候險資達(dá)到控股，獲得更大的話語權(quán)。
“保險跨界房地產(chǎn)需要一定的投資人才儲備和資金積累的，要不然也有操作風(fēng)險，畢竟傳統(tǒng)保險業(yè)對涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域不一定熟悉?！敝炜∩赋?，因此尋求與房地產(chǎn)合作、共享收益便是一個高效的方式。
比如，2016年1月，因為樓市暴漲不得不實施限購的南京曾批復(fù)了“南京名萬置業(yè)有限公司No.2015G23地塊項目”規(guī)劃設(shè)計方案，根據(jù)南京市規(guī)劃局江寧分局公示，該地塊規(guī)劃總用地面積235.61畝，規(guī)劃總建筑面積約51萬平方米。
工商資料顯示，南京名萬置業(yè)成立于2015年8月，注冊資本35億元，兩大股東為南京錦昱華置業(yè)有限公司（持股51%，下稱錦昱華置業(yè)）和深圳聯(lián)新投資管理有限公司（持股49%，下稱深圳聯(lián)新）。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者進(jìn)一步查詢工商資料發(fā)現(xiàn)，錦昱華置業(yè)是龍湖地產(chǎn)旗下公司，而深圳聯(lián)新則是中國平安旗下公司。
這也意味著，南京名萬置業(yè)是中國平安與龍湖地產(chǎn)合作成立的項目公司，用來開發(fā)上述南京那塊土地。中國平安今年半年報顯示，投資南京名萬置業(yè)的長期股權(quán)投資為17.04億元。
另外，部分險資還與多家房產(chǎn)商聯(lián)合“拿地”。同樣在南京，2015年1月，中國平安旗下的深圳聯(lián)新還與另外三家地產(chǎn)商招商局地產(chǎn)、上海建工、朗詩集團(tuán)等旗下公司合作成立了南京奧建置業(yè)有限公司（下稱南京奧建），注冊資本20億元。中國平安今年半年報顯示，投資南京奧建置業(yè)的長期股權(quán)投資為6.11億元。
根據(jù)上海建工公告，為合作開發(fā)南京河西南部21-11、12地塊項目，公司全資孫公司南京奧和房產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱南京奧和）于2014年1月31日與深圳聯(lián)新、南京博之鑫投資管理有限公司和招商局地產(chǎn)（南京）有限公司簽署《關(guān)于南京2014G52地塊之合作協(xié)議》，約定合資成立南京奧建，預(yù)計總投資55億元（含土地成本）。其中，該地塊由南京奧和于2014年10月以31億元競得。
另外，中國平安旗下公司深圳聯(lián)新還與青島萬科企業(yè)有限公司、龍湖地產(chǎn)旗下公司青島龍逸置業(yè)等合作成立青島萬毅置業(yè)有限公司，該公司為萬科未來城B地塊（青島原海晶化工廠B地塊）的開發(fā)商。
“在與多家房產(chǎn)商合作的方式中，險資基本以資方形式出現(xiàn)，給項目融資，等開發(fā)銷售完之后就會退出，最終得到股權(quán)投資的收益?！?同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示。
險資躁動、平安領(lǐng)銜
在過往房地產(chǎn)突發(fā)猛進(jìn)的時期，險資進(jìn)入房地產(chǎn)受到政策的嚴(yán)格監(jiān)管。直至2014年5月，保監(jiān)會開始實施的《保險資金運用管理暫行辦法》，理論上保險資金投資不動產(chǎn)的比例提高至30%，險企在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資才獲得松綁。自此，險企在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資突飛猛進(jìn)。
險資通過股權(quán)投資的方式參與土地一級市場被實驗不存在政策壁壘后，便與專業(yè)房地產(chǎn)公司組成聯(lián)合體頻頻出擊一線城市以及核心城市，催生了多處地王。
比如今年平安與濱江集團(tuán)聯(lián)合體以48.3億元在杭州拿下一地塊，刷新了區(qū)域地價新高；2015年，平安、華潤、首開以86.25億元拿下北京豐臺區(qū)白盆窯地塊，成為當(dāng)時的新總價地王；2014年，生命人壽與佳兆業(yè)地產(chǎn)聯(lián)合體以54億元拿下深圳“巨無霸”地塊。
“中國平安等險資在一線城市、核心城市拿了不少地塊，這也說明險資對這類城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)還是非?？春玫??！睆埡陚ブ赋?，另外，主要原因還是險資有資產(chǎn)配置方面的需求。
根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者統(tǒng)計數(shù)據(jù)，二季末，4家上市險企的投資性房地產(chǎn)金額合計達(dá)到440.7億元，較2013年二季末的258.67億元增幅達(dá)70%。
其中，中國平安今年二季末投資性房地產(chǎn)以334.29億元位居A股之首，較2013年二季末增幅達(dá)到109%；新華保險今年二季末投資性房地產(chǎn)為31.74億元，較2013年二季末增加96.5%。另外，中國太保和中國人壽今年二季末投資性房地產(chǎn)分別為62.53億元和12.14億元，較三年前分別跌9%和10%。
對于高額的投資性房地產(chǎn)如何形成以及后期有何戰(zhàn)略打算，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者向中國平安證券辦發(fā)了郵件，但截至發(fā)稿日未收到回復(fù)。
得益于房地產(chǎn)投資，險企們每年“穩(wěn)穩(wěn)”收獲租金。比如中國平安、中國太保今年上半年投資性房地產(chǎn)租金收入分別為7.93億元和2.81億元。
險資配置訴求與風(fēng)險
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，險資入局房地產(chǎn)業(yè)后，將為后者帶來新的玩法。
朱俊生則認(rèn)為，對房地產(chǎn)公司而言，主要是獲得了保險公司提供資本支持。保險業(yè)是金融業(yè)的一部分，相對于實體經(jīng)濟(jì)，資金較為充裕，且籌資成本相對較低（當(dāng)然有的公司賣的那種高收益、高營銷成本的短期限產(chǎn)品成本是不低的，會有利差損的風(fēng)險）。如果股份占比相對比較高，成為戰(zhàn)略投資者，將對治理結(jié)構(gòu)會有一定影響。甚至也許有保險公司通過投資地產(chǎn)業(yè)推動產(chǎn)融結(jié)合，做保險業(yè)上下游鏈條的整合，比如養(yǎng)老服務(wù)業(yè)等。
在機(jī)構(gòu)人士看來，險資對于房地產(chǎn)的投資仍將持續(xù)。東吳證券首席證券分析師丁文韜發(fā)布保險行業(yè)2016年中報總結(jié)指出，“在當(dāng)前低利率環(huán)境下，高收益固收類資產(chǎn)缺乏，而保險負(fù)債端的資金成本尚未開始顯著下降，資產(chǎn)配置壓力巨大；中小保險面臨利差損風(fēng)險，保險面臨再投資風(fēng)險。另外受國家外匯管制政策影響，險資海外投資難度大幅上升。長期來看，險資繼續(xù)提升權(quán)益類（包括H股）和商業(yè)地產(chǎn)配置是大趨勢?！?/span>
不過，險資大舉投資房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險也不容小覷。
“經(jīng)濟(jì)下行，各個金融子市場的風(fēng)險都在釋放，相對高收益、低風(fēng)險的資產(chǎn)生成能力越來越弱，而保險業(yè)、特別是壽險業(yè)保費收入逆勢而上，新增資金以及原有資金再投資的壓力都很大，資產(chǎn)荒的壓力很大，在這種情況下，進(jìn)入房市也是比較自然的事情，但確實存在較大的系統(tǒng)性風(fēng)險?！敝炜∩硎?，大家都覺得房地產(chǎn)泡沫價格存在較大的泡沫，一旦出現(xiàn)拐點，屆時保險公司的資產(chǎn)質(zhì)量是否會因此大幅惡化？這點其比較擔(dān)心。
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